１.退去時にかかってくる費用について
退去費用とは？敷金は戻る？敷金以上に掛かることはある？結論から言うと、敷金は戻ってきます。退去時に敷金が返ってくるのは当たり前という感覚なのですが、お引越し経験が少ない方にはまだまだ浸透していないと思います。まず、退去時に入居者が負担しなければいけない費用区分についてご説明します。入居者は部屋を退去する時に「原状回復」をする義務があります。「部屋の原状回復義務」というと【入居者が負う原状回復義務】=【部屋を借りた時の状態に100%戻すこと】のようなイメージを持っている人が多いです。しかし、これは間違いなので気を付けてください。部屋は普通に使っているだけで、その価値が減少していきます。日常生活をしているだけで、壁紙は日に焼けますし、汚れや小さなキズもできます。このことを建物の経年劣化、自然損耗と言います。この経年劣化、自然損耗部分については大家が負担するもので、入居者が負担するものではないと法律で決まっています。そのため入居者が負う原状回復義務は、入居者の不注意や故意による過失によって、部屋や家具などの設備が壊れたり傷んだりした部分の修復とされています。つまり、、、【入居者が負う原状回復義務】＝「入居者の故意による過失の補修費用のみ」で【大家の負担】＝「自然損耗による建物価値の減少分の回復」となります。「部屋を借りた時の状態に100%戻す」ということは、大家が負担すべき「自然損耗による建物価値の減少分の回復」まで含まれてしまっているため、正確ではありません。繰り返しになりますが、これについては法律でも示されています。
２.退去費用を最小限に抑えるための入居時のポイント
退去費用を最小限に抑えるために入居時にできることは、入居したらすぐに部屋の傷や設備の故障、不具合をチェックすることです。これをすることで、入居時と退去時の部屋の状態の違いを主張することができます。そして傷や不具合箇所を見つけたら、すべて「入居チェック表」に記載してください。チェック表は入居時にもらえることが多いです。ない場合は写真等に収めて大家に伝えましょう。
3.入居中に、退去費用を抑えるためにできるポイント
日頃から退去費用を抑えるためにできることは、さきほど説明した「入居者の故意による過失」に注意することです。壁に大きな穴をあけた、壁紙を破った、備え付けのタンスを壊したなど、明らかに入居者の故意による過失と分かるもの以外に、どういったケースが故意による過失に当てはまるのか具体例を見ていきましょう。
【玄関ドアの鍵】
鍵を壊した、あるいは紛失した場合の鍵の交換は入居者負担となります。退去時に破損や紛失がなければ鍵交換は基本的には大家負担ですが、特約で入居者負担と書かれている場合もあります。契約時に確認しておいてください。【たばこの臭い、ヤニ汚れ】
室内にたばこの臭いやヤニ汚れが付いてしまった場合は、入居者負担で壁紙を補修します。その場合、室内の壁紙をすべて張替えになるケースがほとんどです。臭いとヤニ対策のために換気扇の下で吸うという人もいますが、意味はありません。たとえ換気扇の下で吸っていたとしても、たばこの臭いとヤニ汚れは室内全体に広まってしまうため、壁紙は総張替えになる場合が多いです。【エアコン、ユニットバス、トイレ、洗面台】
普通に使っていて壊れた場合は、大家負担で修理します。ですが、メンテナンス不足で壊した場合は入居者負担での修理になります。エアコンのフィルター掃除や、便器、洗面台、ユニットバスのカビ掃除は普段からしておきましょう。カビは換気不足だとすぐに生えてしまいます。普段から掃除をしていないと、便器やユニットバスはすぐに赤カビ・黒カビの温床に。放っておくとシーリング剤やゴムパッキンにまでカビが浸透して、清掃では取れなくなるので厄介です。また湿気がこもると、部屋の壁紙にもカビが生えます。換気不足、清掃不足によるカビの除去、補修はすべて入居者負担です。普段からこまめに掃除をしましょう。
【壁紙・クロス】
自然光による壁紙の日焼けや色あせは、大家の負担です。また壁紙の焼けは、冷蔵庫の裏側でも起こります。この冷蔵庫の熱で焼けた黒ずみも大家の負担です。ですがあまりに黒ずみが大きかった場合、冷蔵庫の設置の仕方や壁からの距離の取り方に問題があったとして、入居者負担になることもあります。冷蔵庫を設置する際は、壁に近づけすぎないように注意してください。冷蔵庫による壁の黒ずみは大家の負担でも、冷蔵庫の錆を放置したことで出来る床の錆跡は入居者負担になります。画鋲であけた穴は入居者負担と思っている人が多いですが、壁の下地にまで達しない画鋲の穴は大家負担です。ただし、大家によっては入居者負担で請求するケースもあるので、契約時に確認しておくことをおすすめします。また、あまりにたくさんの画鋲の穴がある場合は、退去時に補修費用を請求されることもあるので注意しましょう。画鋲でなく、釘やビスを壁に打ち込んだ場合の補修費用は、入居者負担になります。壁に落書きをしたり、ペンキや漆喰を塗ったりした場合の補修費用も入居者負担です。【フローリング、床、クッションフロア】
床やフローリングに大きな傷やへこみをつけた場合は、入居者負担です。特に引越し時の冷蔵庫設置の際に、大きな傷が付きやすいです。引越し完了後に室内をすべてチェックし、大きな傷や汚れを付けられていないか確認しましょう。もしすでに付いている傷や汚れを発見した場合は、すぐに管理会社と引越し業者へ連絡しましょう。【障子、ふすま、たたみ】
障子やふすまに穴をあけた、畳を汚した場合は、入居者負担になります。よくあるトラブルとして、畳の交換になった際に全交換を請求されるケースがありますが、入居者負担になるのは汚した畳1枚だけです。1枚だけ交換すると他の畳と色合いのバランスが取れないという理由で全交換を請求されることがあるかもしれませんが、その請求は認められません。汚した畳以外も交換する時は、残りの畳の交換費用は大家負担になります。【水回り】
しっかり清掃して、赤カビや黒カビを落としておきましょう。ただし先ほども述べたように、カビ汚れは普段からのこまめな掃除がポイントです。特に便器の黒カビは一度発生させてしまうと簡単に取れません。水垢、赤カビは比較的落としやすいので、メラミンスポンジなどを使えば綺麗に落とすことができるでしょう。‼まとめ‼
今回説明した賃貸の退去費用について理解するポイントは、以下の4つです。
・入居者の故意による過失がなければ、基本的に敷金は返ってくる。
・国交省や東京都が条例で定めている入居者の原状回復の負担区分を理解しておく。
・【退去費用】＝「入居者の故意による過の補修費用」＋「ハウスクリーニング費用」。
・退去費用を抑えるために補修できるところはしておく。
本日は以上になります。また次回もお楽しみにして下さい(^^)/